Principe général de la loi Malraux

Principe général de la loi Malraux

La loi Malraux a été créée le 4 aout 1962, puis modifiée en 1995 et en 2009 par la loi de Finance qui a instauré des plafonds de défiscalisation. L'objectif de la loi Malraux est de faciliter la restauration d'immeubles et la restauration de biens immobiliers anciens « classés ». Cette défiscalisation vise donc à la conservation du patrimoine. La loi Malraux permet aux propriétaires d'immeubles anciens, qui ont fait l'objet d'une restauration complète et donnés en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration réalisés et des intérêts d'emprunts.

Avec la loi de Finances de 2012, en ZPPAUP, l'économie d'impôt annuelle est limitée à 22% des travaux de l'année plafonné à 100 000 euros de travaux. En secteur sauvegardé, l'économie d'impôt annuelle est fixée à 30% des travaux de l'année toujours plafonnée à 100 000 € de travaux. Les contribuables qui disposent de revenus importants peuvent grâce à la loi Malraux défiscaliser une grande partie de leurs revenus.

Ce qu'il faut savoir

  • Loi Malraux : Investissement concernant les logements situés dans les ZPPAUP et secteurs sauvegardés.
  • Obligation de louer le logement nu pendant 9 ans
  • Défiscalisation Malraux plafonnée à 100 000 €

Textes de loi

La loi Malraux (votée en 1962 et complétée en 1985) a été créée afin de favoriser la conservation du patrimoine. Cette défiscalisation permet aux propriétaires d'immeubles anciens, restaurés, et loués, de déduire les dépenses liées à la restauration du bien immobilier de leur revenu global.

Toutefois, tous travaux de restauration, tant intérieurs qu'extérieurs, sont soumis à conditions et à autorisation.

Régime fiscal Malraux : précisions

Le régime fiscal de la loi Malraux est accessible à tout particulier faisant un investissement au sein d'immeubles pouvant bénéficier de rénovations règlementées.

La loi Malraux est applicable aux immeubles :

  • classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques,
  • inscrits au patrimoine national : caractère historique ou artistique particulier ou immeuble labellisé par la fondation du patrimoine (dépend du service départemental de l'architecture et du patrimoine),
  • situés dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (Z.P.P.A.U.P.) ou en secteurs sauvegardés. Les Z.P.P.A.U.P. sont instituées autour des monuments ou quartiers historiques, des sites ou espaces à protéger, à mettre en valeur pour des motifs esthétiques, historiques ou culturels.

L'objectif de la loi Malraux est d'associer les efforts de restauration immobilière et de protection d'un quartier dans le cadre du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (P.S.M.V.).

Définition du P.S.M.V : Le plan de sauvegarde et de mise en valeur encadre les programmes de rénovation et d'aménagement dans les secteurs sauvegardés. Le P.S.M.V est un document d'urbanisme sur le périmètre des secteurs sauvegardés. Il remplace le P.O.S, le plan d'occupation des sols et le P.L.U, le plan local d'urbanisme. C'est l'Etat qui définit le P.S.M.V contrairement aux P.O.S et au P.L.U qui sont définis par les communes.

L'une des conditions de la loi Malraux est que la restauration de l'immeuble doit être complète sans que le volume habitable soit modifié. Par conséquent, sont exclus les travaux qui n'en permettent qu'une restauration partielle. En revanche, il n'est pas nécessaire que les travaux portent sur toutes les parties de l'immeuble, lorsque certaines d'entre elles ne nécessitent aucune intervention.

A noter que depuis la loi de Finances 2009 et la modification du régime de la loi Malraux, les immeubles doivent être loués à usage d'habitation pendant 9 années minimum.

Enfin depuis l'imposition des revenus 2008, le dispositif de la loi Malraux rentre dans le mécanisme du plafonnement global des niches fiscales. Le mécanisme du plafonnement met en place un plafond de défiscalisation qu'il n'est pas possible de dépasser grâce à des investissements défiscalisant. Ce plafond est fixé (en 2012) à 18 000 euros par an, plus 6% du revenu fiscal de référence du contribuable. Concrètement un contribuable déclarant 100 000 euros de revenus en 2011, ne pourra pas défiscaliser plus 24 000 euros par an (18 000€ + 6 000€ (6% de 100 000€)). Ce nouveau plafond sera donc à prendre en compte dans les calculs de dépenses de travaux.

Loi Malraux : pour qui ?

La loi Malraux permet de défiscaliser de manière très importante à hauteur de 100 000 euros maximum par an. Il y est donc évident que la loi Malraux s'adresse en priorité aux contribuables fortement fiscalisés qui souhaitent investir leurs revenus dans la pierre, dans la conservation du patrimoine français et dans les biens immobiliers hauts de gammes de qualités.

La loi Malraux pour qui ? Pour les personnes qui souhaitent se constituer un patrimoine de caractère ou qui dispose de revenus fonciers importants.

Cette défiscalisation touche toutes les personnes physiques qui réalisent des investissements immobiliers dans le locatif en direct ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'IS. (Impôt sur les sociétés). Il s'agit principalement des SCI (Société Civile Immobilière) et des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobiliers).

La loi Malraux s'adressera donc essentiellement aux investisseurs fortement fiscalisés, situés au moins dans les tranches marginales d'impositions supérieures à 41%.

Avant son remaniement, la loi Malraux présentait des risques de requalification des bâtiments et de requalification fiscale des programmes. Une instruction administrative, en date du 17 mai 1995, a assoupli les textes, ce qui a entraîné la disparition de ces risques de requalification et rendu ce dispositif de défiscalisation particulièrement attractif.

Enfin on peut bénéficier aussi de cette défiscalisation grâce aux SCPI loi Malraux.

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