Les points à surveiller avec la loi Malraux

En contrepartie des avantages fiscaux importants proposés par la loi Malraux, il faudra respecter un certain nombre de contraintes afin de ne subir une éventuelle requalification fiscale.

Tout d'abord avec le dispositif Malraux, lorsque les dépenses portent sur un local à usage d'habitation, le propriétaire prend l'engagement de le louer nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée de neuf ans.

De plus avec la loi Malraux la location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. Si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés la location ne peut pas être conclue non plus avec l'un des associés ou un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé.

A noter que la location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux.

Enfin pour un même logement le contribuable ne peut bénéficier d'autres dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Scellier, la loi Robien ou en la loi Girardin par exemple.

Concernant le démembrement du bien immobilier en loi Malraux (séparation de l'usufruit et de la nue propriété), la loi est claire. Le démembrement est interdit que ce soit pour les investisseurs particuliers que pour les investisseurs qui créent des sociétés. La loi Malraux « n'est pas applicable aux dépenses portant sur des immeubles dont le droit de propriété est démembré ou aux dépenses portant sur des immeubles appartenant à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont le droit de propriété des parts est démembré ».

Point essentiel à prendre en compte depuis 2009 avec la loi Malraux, la réduction d'impôt ne peut s'appliquer au maximum qu'à hauteur de 100 000 euros par an que se soit en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP. Ce qui laisse tout de même un levier de défiscalisation important !

Attention : le dispositif de la loi Malraux rentre dans le mécanisme du plafonnement global des niches fiscales mise en place pour l'imposition des revenus 2008. C'est-à-dire un plafond de défiscalisation fixé à 25 000 euros par an + 10% du revenu.